休息5天、忙2天的民宿怎麼開？

■ 文／劉育菁

合法為先，風格特色、經營手法才是致勝關鍵 民宿工作兩天，休息五天的型態，令許多人心生嚮往，不過，台灣的民宿業已開始進入白熱化的競爭時代，如何經營才得法？怎麼樣才能脫穎而出？能不能投資開民宿呢？以上問題的答案得看你的經營心態。

「如果可以每周工作兩天、休息五天」，這樣的生活是不是很愜意？到底是什麼樣的工作呢？答案就是民宿。

近兩年台灣民宿已達1、2000家，在民宿法通過後，全省吹起一股民宿熱。想開民宿者可分三大族群，一是炒短線的投資客；二是退休族；最後是遭裁員失業回鄉的創業者，對後兩種族群來說，不但可以就近照顧家庭，也有錢可賺。

這樣的idea聽起來很不錯，但只要在風景區有房子及空房間就能營業嗎？開民宿真的穩賺不賠嗎？真的可以輕鬆休息五日嗎？該如何申請合法執照呢？種種的問題恐怕都得回到法規面及經營者的心態。

投資族，首重合法性及市場性

對投資者來說，「合法」是開民宿的第一要件。從交通部觀光局7月的統計數字顯示，全省目前向觀光局函報的民宿有800多家，提出立案申請的有289家，合法的僅有129家，顯示能取得合法營業執照的民宿並不多。

以台北縣為例，目前合法的僅兩家，台北縣觀光課表示，申請未通過的兩大原因，一是土地使用分區不符，開民宿地點必須為住宅區或商業區；二是建築物無法取得「合法房屋證明」。

取得合法房屋的證明要準備哪些文件？

1.申請書

2.土地所有權相關文件，包括地籍圖謄本及土地登記簿謄本

3.根據內政部89年的作業要點，要取得以下八種證明文件之一：

(1)建築執照

(2)建物登記證明

(3)未實施建築管理地區建築物完工證明

(4)載有該建物資料的土地使用現況調查清冊或卡片之謄本

(5)完納稅證明

(6)繳納自來水費或電費證明

(7)戶口遷入證明

(8)地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機測籍地圖

台北縣觀光課陳課長表示，台北縣的民宿集中在烏來及瑞芳，其中烏來因處於山坡地及水源保護特定區，先天上土地使用分區就不符，要取得民宿執照困難度高；而瑞芳地區幾乎都是當地居民將舊宅改建，部分是繼承祖產，拿不出合法房屋證明，以致於無法申請民宿執照。

當前述二項「先天要件」都已符合法規要求，接下來就是「後天整修」的問題。這些問題幾乎都可透過裝潢及整建，來符合法規要求，包括房間數量、經營面積、建管、消防法規及衛生等問題。

民宿相關法規查詢

想了解民宿相關法規的詳細條文及各項申請表格，可上交通部觀光局行政資訊系統（http://202.39.225.136/indexc.asp）網站查詢，路徑為旅館業及民宿→民宿→民宿管理辦法、民宿各項申請表格、民宿管理辦法相關解釋令函。

部分地區競爭已白熱化

除了合法性外，市場性也很重要。政府之所以積極推動合法民宿申請，目的之一就是推動國內觀光。台灣的風景區多位於山坡地，合法的旅館或飯店要拿到執照困難重重，推動民宿不但可解決觀光區住宿問題，同時也可輔導人民利用自宅的空置房間，轉換經營型態以賺取收益，可謂一兼二顧。

由於市場開放，一些特定區域的土地已開始飆漲，例如合歡山臨馬路的空地，在這兩年已被搶光，土地價格已漲至每坪2、3萬元。

這兩年合歡山的民宿家數爆增三倍，房間數已達上千個，除了早期移民合歡山的業者外，這兩年新來一批的業者幾乎都是外來的投資客，有些則是來到這裡的民宿作客後，覺得環境不錯，索性自己跳下來開民宿，可見部分地區的民宿業已進入激烈的競賽。

若純從投資的角度來看，從購地、整地、興建到真正營業，投下的資金少說數百萬元，房間數低於五間以下，雖然可以不開發票，但營業額不高，勢必影響回收時期；若房間數拉高至15間上限，投資成本上千萬元跑不掉，非假日的經營效率要拉高，才能提高獲利，經營成本龐大。因此，單就投資來看，除非租地或是早期取得土地的成本低廉，否則就要有五年的長期經營打算。

退休族，要注意財務及經營問題

純投資角度經營的風險高，那退休族經營就容易成功嗎？目前經營風評不錯的幾家民宿業者，大多都是退休開拓第二春事業的成功案例，退休族經營的另一個好處就是，平日休息五天，假日忙碌兩天。

宜蘭第一家取得合法民宿執照的「庄腳所在」吳明一夫婦，就是從台北退休後，返鄉創業有成的例子；另外，放棄建築工程總經理、移民合歡山的「五里坡」民宿主人陳添明，移民合歡山養老；花蓮秀林鄉的「山中傳奇」老闆廖運世，以及台南白河的「阿嬤ㄟ˙ㄉㄠ」主人賴梧桐，都是為了提前退休而準備。

退休族開民宿的動機，多半是孩子長大離家、多出空房間，為了填滿退休的空虛生活，才興起開民宿的念頭。位於宜蘭市郊枕山蜿蜓小徑上的「庄腳所在」就是一例，從開幕的七年來，吳明一每年創造2000人次和營業額10～20％穩定的成長。

學建築的吳明一退休後，為了住的更寬敞及舒適，回到宜蘭將舊宅改建，不惜斥資千萬元成本興建一棟歐式外觀的別墅。他認為，以原有的房屋做基礎，將孩子到外地求學空出的房間規劃成民宿，資金壓力會減輕很多，若是單純做生意，這樣的投資不符合成本效益。

吳明一表示，若單從經營民宿添購必要設備所投入的20～30萬元資金，再加上陸續汰舊換新的投資成本，早在經營後的第二年就已經打平，從第三年開始賺錢回收。不過，為了成為多功能的休閒場所，吳明一又投資近千萬元，陸續整建占地2700坪、原本不太賺錢的蓮霧園，將其改為香草百果園，達到與民宿互補加乘的效果。

在沒有風景名勝的幫襯下，吳明一妥善運用「軟體與服務」，每年吸引慕名而來的遊客，包括提供遊客寓教於樂的休閒空間，再加上誠懇的服務和多樣化的深度旅遊建議，補足先天上沒有交通要道路過及景點的缺憾，他的努力及經營手法的確值得借鏡。

成功民宿的四大經營要點

民宿經營可說是千頭萬緒，主人多半還得「校長兼撞鐘」，大事小事全都包。除了建築物要有特色外，經營前仍有四點要注意：

要點1 要供餐嗎？

卓蘭西坪的產業文化協會理事長詹勇洲表示，國外的民宿叫「B&B」，指的是「bed and breakfast」，主人僅提供早餐，民宿的經營是很細緻、貼心的服務，如果再加上供餐，勢必造成人力負荷不來，否則就得另外請工讀生，增加人事支出，不妨與當地餐廳特色餐飲結盟，反而可以達到更佳的效果。

若民宿主人要供餐，最好能燒得一手具地方特色的好菜，甚至可將時令菜或當地風味菜加以詳細介紹，兼具寓教於樂。

要點2 經營規模多大？

現行法令是五間以下不用開發票，上限為15間，吳明一認為，五間數量太少，最適經營規模以7～10間最剛好，超過10間以上，夫妻倆恐怕會照顧不過來，很可能會間接影響到服務品質，反而得不償失。

要點3 地點選擇？

最好是可以結合山海景觀、田園或地方人文、產業等環境特色，如原住民地區、國家公園風景區、農業專區、海港地區，人潮較易聚集之處，如果沒辦法搭到自然條件的順風車，就要費心發展各別民宿的特色，才有機會脫穎而出，吸引消費者的目光。

要點 4軟體如何加分？

基本的要求是「服務態度」，在網路上就曾流傳在大雪山上的某家民宿，不但餐飲不佳、主人也不友善，消費者的反應很直接，馬上就影響民宿的風評。五里坡主人陳添明說，一般人棄旅館而選擇民宿，主要原因就是與主人親切的互動，主人詳盡且貼心的旅遊安排非常重要，不一定要親自帶他們去，但旅程、時間規劃和內容要精緻確實。

【2003/09/02 Smart智富月刊60期】

全文引自: 聯合理財網

http://udn.com/NEWS/STOCK/SMART/1506658.shtml

中年轉行開民宿 　建議：要了解市場做好區隔

中廣新聞網╱張雅惠 2007-05-29 12:50

在聯經報系待了十七年的陳勝樂，四十歲中年轉業，回到家鄉宜蘭開民宿！他用四百多萬的存款，同時銀行貸款一千五百萬，不過，評估規劃期間就花光了老本，直到去年七月民宿開張，才開始有收入。陳勝樂建議，創業前必須充分了解市場，取得家人支持，才能全力投入。（張雅惠報導）

媒體業不景氣，媒體人艾艾叫！在聯經報系待了十七年的陳勝樂，主要工作是行銷企劃，稍早，因為公司職務調動，他成了通勤族，每週從宜蘭坐火車到台北上班，一週有四、五天不在家，他雖然一直有轉業的念頭，但始終停留在「只出一張嘴」的階段，直到有天小女兒講話了，他決定回到宜蘭開民宿。

「我的小女兒就跟我說，爸爸，我都好像沒有爸爸了？坦白講，這句話給我非常大的刺激，我坐在火車上，我常常在想這個問題：我以後的日子，就是要這樣過嗎？」

陳勝 樂的 太太原本在學校教書，夫妻兩一個月的薪水大約十萬初頭，一起辭了工作，用了四百萬的存款，再跟銀行貸款一千五百萬，評估規劃階段，忍了一年多，沒有收入、還得還貸款的日子。

「在經濟財務上的準備，一定要做一個最壞的打算」

陳勝樂說，宜蘭地區有八百多家民宿，有競爭力的大概佔一半，他不斷思索自己的品牌定位，既然全家都學音樂，就用音樂民宿和市場區隔，這也是他在媒體業行銷企劃的專業延伸。他說，民宿收入現在已經可以償還銀行貸款，不過，才開幕不到一年，成不成功？言之過早。

本文引自: yam 天空

http://news.yam.com/bcc/life/200705/20070529321403.html

記者王珮華／專題報導

「退休後，開一間民宿，享受田園生活」是許多科技人的夢想，前趨勢科技行銷部協理吳韶卿，在科技圈打滾多年之後，深諳科技人回歸田園的願望，在妻子洪文淑的寢飾生意支持下，決定跳出來幫這些未來的民宿老闆圓一個田園夢。

經營寢具 激發靈感

「開民宿的念頭是從我太太的寢具店開始。」吳韶卿說，洪文淑是他的大學同學，畢業後，回到故鄉花蓮創業，經營寢具、寢飾銷售生意，他則選擇在台北當個科技人。洪文淑寢具生意越做越好，民宿業者也來採購，為因應營業用寢具耐洗、不褪色的需求，洪文淑自行設計，交由工廠代工，不少民宿業者指定要用洪文淑的寢具。

吳韶卿靈機一動，「我們何不來開間民宿？」他分析，花蓮民宿估計達2,000多家，開民宿的風氣盛，但品質良莠不齊，部份民宿為省成本，沒有做到每次清洗的要求，顧客一進房，看到泛黃、甚至帶有霉味的寢具，就望而生畏；洪文淑對寢具的專業與居家生活的品味，開民宿確實有先天上的優勢。

吳韶卿在花蓮市區買下總價600萬元的透天厝，室內29坪，共規劃為三個房間，裝潢花了130萬元。他強調，因為太太做生意的關係，130萬元的裝潢與家具費用，較市價低了不少，也較無經營壓力。第一間民宿維多利亞的家從2005年底開幕至今，純以營收扣除清潔、供餐等變動成本，每月可賺3至8萬元，「若將房屋折舊加入計算，估計五年內可回本。」吳韶卿說。

「每逢連續假期必客滿，週一到週五也多半有一半的住房率。」吳韶卿說，只要每天有一間房入住，就可以cover（支應）當天的變動成本；除了靠訂房收入，維多利亞的家開張後，更成了洪文淑的寢具最佳展示中心，不乏民宿同業前來詢問，如何裝潢與經營民宿，擔任科技公司行銷主管的吳韶卿，大多會熱心分享，也為妻子的寢飾店帶來更多生意。

開店一間接一間

一年多的經驗讓吳韶卿放膽去做，第二家民宿眠月樓就在今年初開張，農曆年期間，房間又很快被搶訂一空。35坪的眠月樓，總價700萬元，隔成五個房間，花200萬元打造成南洋原木風，從外觀到服務，都落實了吳韶卿與洪文淑對民宿的想像與理念。

吳韶卿去年為完成EMBA學業，向公司辦理留職停薪，一有空就回花蓮，幫忙民宿生意；他說，科技人很快就burn out（對工作失去熱情），不少人想要提早退休，同事、同學聽到吳韶卿經營民宿生意，也都躍躍欲試。「已經有幾個EMBA的同學，說要投資我的民宿生意。」他說：「因為民宿回本後，房子還可以賣掉，再賺一手。」

吳韶卿曾經在接待民宿客人時，遇到經濟並不寬裕的一家四口，年度旅遊就選擇了來花蓮度假，讓他對民宿事業，有更強的使命感與堅持的動力；他下一個計畫是希望在墾丁、宜蘭或花東自建民宿，以統一行銷的方式，一年四季都能發現最美的台灣角落。

以上轉貼自: 自由電子報

http://www.libertytimes.com.tw/2007/new/sep/16/today-e5.htm

民宿的廣泛定義，涵蓋甚廣，除了一般常見的飯店以及旅社之外，其他可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休閒中心、農莊、農舍、牧場……，都可以歸納成民宿類；民宿的產生是必然的，並不偶發於日本或台灣，世界各地都可看到類似性質的服務，民宿這個名字，在世界各國會因環境與文化生活不同而略有差異

台灣各地區現正火熱的民宿一詞，目前漸漸變成大家都能理解的新用語，早幾年，台灣用語民宿這個字還是很陌生，探究民宿一詞，有以下數種名稱:

@源自日本的「民宿」(音Minshuku)

@歐陸方面多是採農莊式民宿(Accommodation in the Farm)，讓一般民宿能夠享受農莊式田園生活環境，體驗農莊生活

@加拿大則是採假日農莊(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受農莊生活

@美國都多見居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，價格相對飯店便宜的住宿選擇

@英國則慣稱Bed and Breakfast(BNB)，按字面解釋，意謂提供睡覺的地區以及簡單早餐，索費大多每人每晚約二、三十英鎊，視星級而定，當然價格會比一般旅館便宜許多

在這麼多的名字裡，最貼切台灣當地民宿的英文名字就屬BNB—提供住宿以及早餐的民間經營住宿。

附注：根據民宿管理辦法載明，民宿之經營規模，以客房數 5 間以下，且客房總樓地板面積 150 平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數 15 間以下，且客房總樓地板面積 200 平方公尺以下之規模經營。

*參考文章出自http://www.imisu.com.tw/Tourguide/scence/A05.html