休息5天、忙2天的民宿怎麼開？
■ 文／劉育菁
合法為先，風格特色、經營手法才是致勝關鍵 民宿工作兩天，休息五天的型態，令許多人心生嚮往，不過，台灣的民宿業已開始進入白熱化的競爭時代，如何經營才得法？怎麼樣才能脫穎而出？能不能投資開民宿呢？以上問題的答案得看你的經營心態。
「如果可以每周工作兩天、休息五天」，這樣的生活是不是很愜意？到底是什麼樣的工作呢？答案就是民宿。
近兩年台灣民宿已達1、2000家，在民宿法通過後，全省吹起一股民宿熱。想開民宿者可分三大族群，一是炒短線的投資客；二是退休族；最後是遭裁員失業回鄉的創業者，對後兩種族群來說，不但可以就近照顧家庭，也有錢可賺。
這樣的idea聽起來很不錯，但只要在風景區有房子及空房間就能營業嗎？開民宿真的穩賺不賠嗎？真的可以輕鬆休息五日嗎？該如何申請合法執照呢？種種的問題恐怕都得回到法規面及經營者的心態。
投資族，首重合法性及市場性
對投資者來說，「合法」是開民宿的第一要件。從交通部觀光局7月的統計數字顯示，全省目前向觀光局函報的民宿有800多家，提出立案申請的有289家，合法的僅有129家，顯示能取得合法營業執照的民宿並不多。
以台北縣為例，目前合法的僅兩家，台北縣觀光課表示，申請未通過的兩大原因，一是土地使用分區不符，開民宿地點必須為住宅區或商業區；二是建築物無法取得「合法房屋證明」。
取得合法房屋的證明要準備哪些文件？
1.申請書
2.土地所有權相關文件，包括地籍圖謄本及土地登記簿謄本
3.根據內政部89年的作業要點，要取得以下八種證明文件之一：
(1)建築執照
(2)建物登記證明
(3)未實施建築管理地區建築物完工證明
(4)載有該建物資料的土地使用現況調查清冊或卡片之謄本
(5)完納稅證明
(6)繳納自來水費或電費證明
(7)戶口遷入證明
(8)地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機測籍地圖
台北縣觀光課陳課長表示，台北縣的民宿集中在烏來及瑞芳，其中烏來因處於山坡地及水源保護特定區，先天上土地使用分區就不符，要取得民宿執照困難度高；而瑞芳地區幾乎都是當地居民將舊宅改建，部分是繼承祖產，拿不出合法房屋證明，以致於無法申請民宿執照。
當前述二項「先天要件」都已符合法規要求，接下來就是「後天整修」的問題。這些問題幾乎都可透過裝潢及整建，來符合法規要求，包括房間數量、經營面積、建管、消防法規及衛生等問題。
民宿相關法規查詢
想了解民宿相關法規的詳細條文及各項申請表格，可上交通部觀光局行政資訊系統（http://202.39.225.136/indexc.asp）網站查詢，路徑為旅館業及民宿→民宿→民宿管理辦法、民宿各項申請表格、民宿管理辦法相關解釋令函。
部分地區競爭已白熱化
除了合法性外，市場性也很重要。政府之所以積極推動合法民宿申請，目的之一就是推動國內觀光。台灣的風景區多位於山坡地，合法的旅館或飯店要拿到執照困難重重，推動民宿不但可解決觀光區住宿問題，同時也可輔導人民利用自宅的空置房間，轉換經營型態以賺取收益，可謂一兼二顧。
由於市場開放，一些特定區域的土地已開始飆漲，例如合歡山臨馬路的空地，在這兩年已被搶光，土地價格已漲至每坪2、3萬元。
這兩年合歡山的民宿家數爆增三倍，房間數已達上千個，除了早期移民合歡山的業者外，這兩年新來一批的業者幾乎都是外來的投資客，有些則是來到這裡的民宿作客後，覺得環境不錯，索性自己跳下來開民宿，可見部分地區的民宿業已進入激烈的競賽。
若純從投資的角度來看，從購地、整地、興建到真正營業，投下的資金少說數百萬元，房間數低於五間以下，雖然可以不開發票，但營業額不高，勢必影響回收時期；若房間數拉高至15間上限，投資成本上千萬元跑不掉，非假日的經營效率要拉高，才能提高獲利，經營成本龐大。因此，單就投資來看，除非租地或是早期取得土地的成本低廉，否則就要有五年的長期經營打算。
退休族，要注意財務及經營問題
純投資角度經營的風險高，那退休族經營就容易成功嗎？目前經營風評不錯的幾家民宿業者，大多都是退休開拓第二春事業的成功案例，退休族經營的另一個好處就是，平日休息五天，假日忙碌兩天。
宜蘭第一家取得合法民宿執照的「庄腳所在」吳明一夫婦，就是從台北退休後，返鄉創業有成的例子；另外，放棄建築工程總經理、移民合歡山的「五里坡」民宿主人陳添明，移民合歡山養老；花蓮秀林鄉的「山中傳奇」老闆廖運世，以及台南白河的「阿嬤ㄟ˙ㄉㄠ」主人賴梧桐，都是為了提前退休而準備。
退休族開民宿的動機，多半是孩子長大離家、多出空房間，為了填滿退休的空虛生活，才興起開民宿的念頭。位於宜蘭市郊枕山蜿蜓小徑上的「庄腳所在」就是一例，從開幕的七年來，吳明一每年創造2000人次和營業額10～20％穩定的成長。
學建築的吳明一退休後，為了住的更寬敞及舒適，回到宜蘭將舊宅改建，不惜斥資千萬元成本興建一棟歐式外觀的別墅。他認為，以原有的房屋做基礎，將孩子到外地求學空出的房間規劃成民宿，資金壓力會減輕很多，若是單純做生意，這樣的投資不符合成本效益。
吳明一表示，若單從經營民宿添購必要設備所投入的20～30萬元資金，再加上陸續汰舊換新的投資成本，早在經營後的第二年就已經打平，從第三年開始賺錢回收。不過，為了成為多功能的休閒場所，吳明一又投資近千萬元，陸續整建占地2700坪、原本不太賺錢的蓮霧園，將其改為香草百果園，達到與民宿互補加乘的效果。
在沒有風景名勝的幫襯下，吳明一妥善運用「軟體與服務」，每年吸引慕名而來的遊客，包括提供遊客寓教於樂的休閒空間，再加上誠懇的服務和多樣化的深度旅遊建議，補足先天上沒有交通要道路過及景點的缺憾，他的努力及經營手法的確值得借鏡。
成功民宿的四大經營要點
民宿經營可說是千頭萬緒，主人多半還得「校長兼撞鐘」，大事小事全都包。除了建築物要有特色外，經營前仍有四點要注意：
要點1 要供餐嗎？
卓蘭西坪的產業文化協會理事長詹勇洲表示，國外的民宿叫「B&B」，指的是「bed and breakfast」，主人僅提供早餐，民宿的經營是很細緻、貼心的服務，如果再加上供餐，勢必造成人力負荷不來，否則就得另外請工讀生，增加人事支出，不妨與當地餐廳特色餐飲結盟，反而可以達到更佳的效果。
若民宿主人要供餐，最好能燒得一手具地方特色的好菜，甚至可將時令菜或當地風味菜加以詳細介紹，兼具寓教於樂。
要點2 經營規模多大？
現行法令是五間以下不用開發票，上限為15間，吳明一認為，五間數量太少，最適經營規模以7～10間最剛好，超過10間以上，夫妻倆恐怕會照顧不過來，很可能會間接影響到服務品質，反而得不償失。
要點3 地點選擇？
最好是可以結合山海景觀、田園或地方人文、產業等環境特色，如原住民地區、國家公園風景區、農業專區、海港地區，人潮較易聚集之處，如果沒辦法搭到自然條件的順風車，就要費心發展各別民宿的特色，才有機會脫穎而出，吸引消費者的目光。
要點 4軟體如何加分？
基本的要求是「服務態度」，在網路上就曾流傳在大雪山上的某家民宿，不但餐飲不佳、主人也不友善，消費者的反應很直接，馬上就影響民宿的風評。五里坡主人陳添明說，一般人棄旅館而選擇民宿，主要原因就是與主人親切的互動，主人詳盡且貼心的旅遊安排非常重要，不一定要親自帶他們去，但旅程、時間規劃和內容要精緻確實。
【2003/09/02 Smart智富月刊60期】
全文引自: 聯合理財網
http://udn.com/NEWS/STOCK/SMART/1506658.shtml
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